Shanghai corta burocracia: de 3 para 1 ano de contribuição social para comprar imóvel
Em setembro de 2024, o governo municipal de Shanghai anunciou uma das medidas mais agressivas de flexibilização do mercado imobiliário china 2026 que já se viu em décadas: a exigência de contribuição ao seguro social para compradores não-residentes caiu de 3 anos para apenas 1 ano. Nas áreas fora do anel viário externo da cidade, a exigência foi completamente eliminada.
A medida faz parte de um pacote maior que incluiu a redução do valor de entrada mínima para o primeiro imóvel (de 30% para 20%) e para o segundo imóvel (de 50% para 35%). As taxas de juros sobre hipotecas também foram cortadas, acompanhando a redução nacional promovida pelo Banco Popular da China (PBoC).
Shanghai não agiu sozinha. Até o final de 2024, mais de 50 cidades chinesas já haviam relaxado ou eliminado completamente suas restrições à compra de imóveis — incluindo Guangzhou, que se tornou a primeira megacidade a remover todas as restrições de compra. Pequim e Shenzhen seguiram com medidas semelhantes, embora menos radicais.
Por que a China está desesperada para reanimar o setor imobiliário
Para entender a urgência dessas medidas, é preciso olhar para um número: o setor imobiliário e suas atividades relacionadas (construção, materiais, serviços financeiros vinculados) representam entre 25% e 30% do PIB chinês, segundo estimativas do FMI e do Goldman Sachs. Alguns economistas, como Kenneth Rogoff, de Harvard, já colocaram essa cifra em até 29% quando se incluem todas as atividades adjacentes.
Quando esse setor trava, a economia inteira sente. E o setor travou — feio.
As vendas de imóveis novos na China caíram 26,5% em 2022 e mais 6,5% em 2023, segundo dados do National Bureau of Statistics (NBS). Os preços de imóveis usados em 70 grandes cidades recuaram por 18 meses consecutivos entre 2023 e meados de 2024. O investimento em desenvolvimento imobiliário caiu 10% em 2022, 9,6% em 2023 e continuou negativo em 2024.
A construção de novas moradias, medida por área iniciada, despencou mais de 40% entre o pico de 2021 e o final de 2024. Em termos práticos, isso significa menos demanda por aço, cimento, vidro, alumínio e — crucialmente — minério de ferro.
Evergrande e Country Garden: a crise que mudou tudo
A raiz dessa crise tem nome e sobrenome. A Evergrande Group, que chegou a ser a incorporadora mais endividada do mundo, deu calote em seus títulos offshore em dezembro de 2021. Na época, a empresa devia cerca de 2 trilhões de yuans (aproximadamente US$ 310 bilhões) a investidores de varejo, bancos, fornecedores e credores internacionais.
Em janeiro de 2024, um tribunal de Hong Kong ordenou a liquidação da Evergrande. Mas o estrago já estava feito: a crise de confiança se espalhou para dezenas de outras incorporadoras.
A Country Garden, que era considerada uma das incorporadoras mais saudáveis do país, entrou em default em outubro de 2023 após não pagar US$ 15,4 milhões em cupons de títulos. A empresa havia reportado um prejuízo recorde de US$ 7,6 bilhões no primeiro semestre de 2023. Para uma companhia que em 2022 era a maior incorporadora da China por vendas, foi uma queda vertiginosa.
Outras incorporadoras como Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac e Shimao também entraram em dificuldades financeiras. Ao todo, estima-se que mais de 50 incorporadoras chinesas deram algum tipo de calote em obrigações de dívida entre 2021 e 2024.
O problema de fundo era estrutural: as "três linhas vermelhas" (三道红线), regulamentação imposta por Pequim em agosto de 2020, limitavam o endividamento das incorporadoras com base em três indicadores financeiros. Empresas que cruzassem essas linhas não podiam aumentar suas dívidas. O objetivo era frear a bolha, mas o timing coincidiu com a desaceleração pós-Covid, criando uma tempestade perfeita.
O pacote de estímulos de setembro de 2024 e seus desdobramentos
O governo chinês não ficou parado. Em 24 de setembro de 2024, o PBoC anunciou o maior pacote de estímulos desde a pandemia. As medidas incluíram:
- Corte de 50 pontos-base na taxa de compulsório bancário (RRR), liberando cerca de 1 trilhão de yuans (US$ 142 bilhões) em liquidez;
- Redução da taxa de juros de referência (MLF) em 30 pontos-base;
- Corte nas taxas de hipotecas existentes, beneficiando cerca de 50 milhões de famílias;
- Redução da entrada mínima para segundo imóvel de 25% para 15% a nível nacional;
- Criação de um fundo de 300 bilhões de yuans para governos locais comprarem imóveis encalhados e convertê-los em habitação social.
As bolsas chinesas reagiram com força: o CSI 300 subiu 25% em apenas cinco pregões após o anúncio. Mas a euforia foi parcial. Nos meses seguintes, os indicadores do setor imobiliário mostraram melhora modesta — vendas em novembro e dezembro de 2024 tiveram leve alta em comparação com o mesmo período de 2023, mas o investimento em construção continuou negativo.
Em 2025, novas rodadas de flexibilização seguiram: mais cidades eliminaram restrições de compra, os limites de preço para revenda foram removidos em várias regiões, e programas de troca ("trade-in") de imóveis antigos por novos ganharam escala. Entrando em 2026, o consenso entre analistas do Goldman Sachs, UBS e Nomura é de que o setor imobiliário chinês deve atingir o fundo do poço entre o final de 2025 e meados de 2026, com uma estabilização gradual — mas longe de um retorno aos volumes de 2019-2021.
Minério de ferro: o elo que liga Shanghai ao Porto de Tubarão
Para o Brasil, tudo isso é mais do que uma história distante. A China é o destino de aproximadamente 65% de todas as exportações brasileiras de minério de ferro, segundo dados do Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços (MDIC). Em 2023, o Brasil exportou US$ 28,7 bilhões em minério de ferro, e a China comprou a maior parte.
O setor imobiliário chinês consome cerca de 35% de todo o aço produzido no país, segundo a World Steel Association. A China, por sua vez, produz mais de 50% do aço mundial — e para isso, importa mais de 1,1 bilhão de toneladas de minério de ferro por ano, das quais cerca de 21% vêm do Brasil (o restante vem majoritariamente da Austrália).
Quando a crise imobiliária derrubou a construção civil chinesa, o preço do minério de ferro sentiu. Depois de atingir US$ 220 por tonelada em maio de 2021 (no pico da retomada pós-Covid), o preço caiu para menos de US$ 100 em várias ocasiões ao longo de 2023 e 2024. No início de 2026, o minério opera na faixa de US$ 95 a US$ 110 por tonelada, bem abaixo das máximas históricas.
Para a Vale — maior produtora de minério de ferro do mundo — cada dólar a mais ou a menos no preço do minério representa centenas de milhões em receita anual. A CSN Mineração e a Samarco (joint venture entre Vale e BHP) também sentem diretamente. Do lado australiano, BHP e Rio Tinto enfrentam o mesmo cenário.
O que uma recuperação (mesmo parcial) significaria para o Brasil
Se as medidas de flexibilização surtirem efeito e o mercado imobiliário chinês se estabilizar em 2026, as implicações para o Brasil são concretas:
1. Preço do minério de ferro: Uma estabilização da construção civil chinesa, mesmo sem volta aos volumes de pico, sustentaria o preço do minério acima de US$ 100 por tonelada. Cada US$ 10 de aumento no preço médio anual representa aproximadamente US$ 3 a 4 bilhões adicionais na balança comercial brasileira, considerando o volume exportado.
2. Receitas da Vale e arrecadação federal: A Vale sozinha representou cerca de 5% de toda a arrecadação de CFEM (royalties de mineração) do Brasil em 2023. Uma recuperação nos preços melhora dividendos, investimentos e a arrecadação tributária em estados como Minas Gerais e Pará.
3. Câmbio e conta corrente: O minério de ferro é o segundo maior item de exportação do Brasil (atrás apenas da soja). Um aumento sustentado nas receitas de exportação de commodities metálicas pressiona o real para cima, o que tem efeitos em cadeia sobre inflação, juros e política monetária.
4. Outras commodities: A construção civil chinesa consome grandes volumes de cobre, alumínio e celulose para acabamentos. Uma retomada do setor beneficiaria também exportadores brasileiros desses produtos, como Suzano (celulose) e Paranapanema (cobre).
Os riscos que permanecem
É tentador ver as flexibilizações de Shanghai e das 50+ cidades como um sinal de virada definitiva. Mas há riscos reais que não devem ser ignorados:
Excesso de estoque: A China ainda tem um volume estimado de 300 a 400 milhões de metros quadrados de imóveis residenciais não vendidos em cidades de segundo e terceiro nível, segundo dados da China Real Estate Information Corporation (CRIC). Não se resolve isso com corte de burocracia.
Confiança do consumidor: Mesmo com juros mais baixos e menos restrições, o consumidor chinês médio continua cauteloso. A taxa de poupança das famílias subiu para mais de 33% em 2024, segundo o PBoC — um sinal de que as pessoas estão guardando dinheiro, não gastando.
Demografia desfavorável: A população da China está encolhendo. Em 2023, a população caiu pelo segundo ano consecutivo, e a taxa de natalidade atingiu o menor nível já registrado (6,39 nascimentos por mil habitantes). Menos pessoas significa, no longo prazo, menos demanda por moradia.
Dívida dos governos locais: Muitos governos municipais dependiam da venda de terrenos para 30% a 40% de suas receitas. Com a queda nas vendas de terrenos (que recuaram cerca de 20% em 2023), a situação fiscal de muitas prefeituras é precária. Isso limita a capacidade de estímulo local.
Leitura geopolítica: por que o timing importa
As flexibilizações do mercado imobiliário chinês em 2024-2026 não acontecem num vácuo. Elas coincidem com a guerra comercial renovada entre China e Estados Unidos sob o governo Trump 2.0, com tarifas de até 60% sobre produtos chineses sendo discutidas. A China precisa de demanda interna para compensar a pressão externa — e o setor imobiliário é a alavanca mais óbvia.
Para o Brasil, que mantém relações comerciais robustas com ambos os lados, o cenário é de oportunidade e risco. Se a China conseguir estabilizar seu setor imobiliário sem uma crise financeira sistêmica, a demanda por commodities brasileiras se mantém. Se falhar, o impacto na balança comercial do Brasil — que registrou superávit recorde de US$ 98,8 bilhões em 2023 — será significativo.
O que acompanhar nos próximos meses
Para quem acompanha a economia chinesa com olho no impacto para o Brasil, os indicadores-chave são:
- Vendas de imóveis novos (NBS, mensal): O termômetro mais direto da demanda;
- Investimento em desenvolvimento imobiliário (NBS, mensal): Indica se as incorporadoras voltaram a construir;
- Preço do minério de ferro (SGX, DCE): Reflexo imediato das expectativas sobre a construção chinesa;
- Índice de preços de imóveis em 70 cidades (NBS, mensal): Mostra se os preços pararam de cair;
- Venda de terrenos pelos governos locais: Sinal de saúde fiscal municipal e de apetite das incorporadoras.
Shanghai flexibilizar suas regras de compra de imóveis é um gesto simbólico e prático ao mesmo tempo. Simbólico porque Shanghai é a capital financeira da China — quando ela muda, o mercado presta atenção. Prático porque pode efetivamente trazer compradores de volta ao mercado.
Mas entre flexibilizar regras e reerguer um setor que representa quase um terço da economia, há um abismo. E é nesse abismo que mora a incerteza — tanto para os chineses quanto para os brasileiros que dependem do apetite chinês por minério de ferro.
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